TEL:052-508-7373
カテゴリー:不動産登記 の記事一覧

ひそかに緊張していること

先日、登記識別情報通知書のシールについて書き込みました。

で、来週の決済の中で、抵当権や根抵当権の抹消で銀行さんの識別情報を預かって申請をしなくてはなりません。

もちろん識別情報は不動産毎に発行されているので、ちょっと複雑になった今回の状況では結構な量の識別情報が存在します。

然るに、シールが上手く剥がせないリスクも数倍になっているわけです。

一枚の少しでも数字が読めない剥がれ方をしたら、連件の後半の売買の登記等はできなくなってくるわけで。。。。

銀行の頭取や支配人等の処分権限が明確にある代表者が決済にくるわけもなく、建前上は売買の識別情報のように、本人確認情報で頑張って代替処理をすることもできないですし(涙)

想像していたら、ちょっと疲れてきました (T_T)

場所は岐阜の遠方。

当日はアイロンとまでは行かないけど、ドライヤーくらい持参した方が気持ちに余裕ができそうかと、結構本気で考える自分がいます。

申請書の誤字脱字に気を使うより、自分の努力と結果が正比例しないリスクとのお付合いは勘弁願いたいものです。。。。

 

 

 

どっちやねん

登記識別情報通知書に張られたシールは、一度はがすともう再度つかない。

中に記載された情報を保護するために、意図的にそのような代物が、いわゆる権利証として活躍している。

が、この一度はがすと再度つかないっていうのは困った代物で、一度はがすときすら、上手くはがれないことも多い。

本職としては、申請前にヒヤヒヤすることがあった。

なんで、大事な英数字の上のところに黒く残るんだ!!、と言った具合に。

 

で、とある法務局から「登記識別情報通知書のシールがはがれない事象が生じた場合の対処方法について(お知らせ)」なるものが配られた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

方法

①登記識別情報通知書の表面に付着した黒い部分にあて布(ハンカチ等)を敷き、上からアイロンをかける。(高温、スチームなし)☆樹脂層(きれいにはがれたときに通知書に残る透明の層)への影響を避けるためにあて布を使います。

②度々アイロンを離し、付着した黒い部分が柔らかくなっているかを爪等で確認します。

③柔らかくなった付着物を丁寧にはがす。☆通知書の透明な樹脂層が残るように力を加減して下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

う~ん

ずいぶんアナログなんですね (^^;)

というか、アイロンを事務消耗品として購入してもいいってことで(笑)

まぁ、司法書士事務所の必需品としてアイロンが備え付けられる前に、シールの改善を望みます。

強いて言えば、シール以外のより良い方法の模索も期待したいところです。

 

あと、上記お知らせにさらに気になる記載がありました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・なお、この事象は、長期間シールをはがさない場合や高温度・高湿度・高圧力が加わる等の保管状況により発生しやすくなるようなので、登記識別情報通知書の交付を受けたときは、シールをはがして内容を確認した上で、登記識別情報を適切に管理されることを推奨願います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

って、おい!?

シールをはがしたら情報を盗み見られた痕跡の確認ができるのが元々のこいつの存在意義じゃなかったですか?

そして、ほとんどの司法書士は、このシールははがしちゃいけない物として、依頼者に識別情報を渡しているはず。

(そうでなくては、未失効確認による識別情報の有効性の確認が意味が無くなるし)

いろいろ、思う。

どっちやねん!?

でも、法務局も僕ら以上に困惑しているような気もするので、責めるのはかわいそうな (--)

期待しているから、今後も対策頑張って欲しいと、いち司法書士として思うところです。

 

過誤納付の免許税の返還

依頼者から、「市町村から評価されていないので、よろしく」との建物の移転の登記をお願いされました。

が、実際は登記申請後、完了前に、その評価証明書の存在が判明しました。

評価額は新築を経年減額補正したものよりもちろん下がり、免許税の過誤払いになりました。

で、納付した登録免許税はどうなるということを経験させられてしまいました。(^^;)

たいていの場合、評価証明より新築からの経年減額の方が価格が高くなるので、評価証明があるのにわざわざないという人はいないものです。

今回は依頼者の失念でしたが、免許税との還付という、僕の未知の手続きができたので、面倒な気持ち半分、嬉しい気持ち半分でした。(自分のミスではないなら、気が楽なものです)

法務局が対応してくれる、過誤納付の免許税の返還方法は還付請求書を書いた後、以下の3種類

①ゆうちょ銀行からハガキが送られてきるので、それにしたがって回収するパターン(依頼者の住所地(申請書に記載の住所地)に送られていくので、後は依頼者に処理してもらう)

②振込先口座等を通知して、そこに直接振り込んでもらうパターン〈法務局が税務署に打診して、手続きをしてもらうので、振込みまで1ヶ月くらいはかかるようです。確定申告の時期等は3ヶ月以上という話もあるようです。)

③申請代理人が代理受領して、その後依頼者に還付する方法(今年9月に新設) ★申請人本人の印鑑が必要で代理人だけじゃ手続きできません

だそうです。

3つとも、どういった理由で還付になったのかという計算書等は送られず、還付金のみが返されるようです。

 

③は司法書士事務所の実情を汲んだ計らいで、登録免許税の立替払いをしていることが多い、困った常識が司法書士業界にあるので、事務所からお金を持ち出しているのに、何故か依頼者にお金が振り込まれるという、問題があったので設けられたのことです。

。。。が、法務局の気持ちは有難いけど、これでは司法書士事務所の登録免許税立替にお墨付きを出したような解釈されないかと、一抹の不安を感じてしまいました。

僕らの仕事の立替サービスは常識でなく、あくまで便宜的なもので、当然という解釈はされたくないものです。

まぁ、悪しき習慣がなくなることは、今のままではなさそうですが、、、、

依頼者の便利のため。

それは正しい気がしますが、司法書士事務所の自己犠牲が正しいとも思えないなぁと考える浅井でした。。。

 

不動産とうき

当然のことながら仕事でもプライベートでもPCを使います。

そして当然のことながらローマ字変換の日本語で入力し、ワードや一太郎を利用しています。

で、特にこだわりとかはないので、PC購入時から付属しているMicrosoft IMEなんかがそのソフトになるのだけど、なかなか僕達司法書士の職業を理解してくれない。

ジャストシステムのATOKとかを導入すれば、しっかり仕事をするものなのでしょうか?

まぁ、誤変換も気持ちに余裕のあるときは「癒し」なんですけど。。。。

間違って困る申請書や契約書とかで、ありえない変換に気付かなかったりするのが、たまに怖いですぅ (;-ω-)ノ

法律用語を一発変換するのに向いたソフトがあれば(でも、お金を出してまで必要かと言われれば、そうでもないけど・・・)、ちょっと使ってみたいなぁって思ってしまいます。

いつも良く使う言葉なのに、「ふどうさんとうき」と入力して一発で正しく変換してくれることすら少ないんですよね。。。。

不動産投機 ・・・・ 意味が通る変換だけど、一般的じゃないよね? 大抵この変換がいつも一番最初に出てくるけど、出てくるたびに商法501条の絶対的商行為の中に「利益を得て譲渡する意思をもって不動産を取得する」話が含まれることが頭をよぎり、「投機購買」かよってツッコミを入れてしまいます(最近はそれも面倒になってきましたが)。。。

不動産冬季 ・・・・ まぁ不動産売買が冷え込んでいて、司法書士業務もへって、冷え込んでいるんでしょう (-゛-メ)

不動産陶器 ・・・・ イメージしにくいです。というか、何?

不動産冬期 ・・・・ 冬が好きだねぇ

不動産党紀 ・・・・ 変な政党を作っちゃ嫌です

不動産投棄 ・・・・ そんなパワープレイしちゃいますか!?投げちゃうんですか!?

不動さん投棄 ・・・・ 優勝をかけたピンまで50センチのバーディーチャンスを逃した女子プロゴルファーがパターを投げる絵が浮かびます (-゛-メ)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

まぁ、そんなこと考えてないで、さっさと仕事をするに越したことはないですね。

ただ、割販法だとか、民訴法だとか、略字記載はかえって面倒なので、言語入力ソフトへの期待はこれだけ便利になっても、未だとどまらないことでしょうね~~

・・・あ

あと、司法書士仲間で携帯のメールで仕事の話をすると物凄く億劫です。

おそろしく変換ができない、、、、電話したくなっちゃうのは僕だけじゃないはず!!??

正当な事由って何さ?

不動産登記法が改正されて、それなりに時間が経過しているわけですが、登記済証(権利証)や登記識別情報が添付できない場合の登記申請手続きはメジャーなものになったのでしょうか?

と、いいますのも、最近、登記済証を無くしたとか、捨てたという依頼者が結構現れるんです。。。

土地=登記済証 くらいのイメージで命の次に大事に神棚に保管している人もいるのに、その度胸に僕は舌を巻いてしまいます。 (;;;´Д`)

火曜サスペンス劇場とか2時間ドラマでよく殺人事件のきっかけになってる、あの高額財産のような紙の威厳はかなり衰えてしまったんでしょうか・・・

それはさておき、登記済証や識別情報が添付できない場合は司法書士等の申請人の本人確認手続きか、事前通知による手続きが必要になってきます。

で、その添付できない場合についてなんてですが、その理由は何でもいいわけじゃありません。

添付できない「正当な事由」が必要になります。

まぁ、特に、この手続きを踏むための権利とまで言えるような事由ではないですが、決められた範囲内のレベルを満たしている必要があります。

たとえば、

1 もともと不発行だった(従前の登記が代位申請でなされたなど)

2 紛失(なくしたのも、仕方ないから正当事由です)

3 滅失(捨ててやった、破ってやった、燃やしてやった  ・・・・まぁ、物としての登記済証の存在をどうするかは所有者が自由に処分して構わないのも理論上正しいですが~~)

です。

でも、

4 その他の事由

みたいなのもあるので、このあたりがグレーな感じです。

「その他の事由」としては、共有者がいる場合で登記済証が1枚しか発行されていないので、どうしようもないからという例があります。

これは僕も納得します。

が、

今日、仲間の司法書士と会話をしていて、

「他人に預けてあって、返してもらえないから」

も、正当事由としてOK、本人確認または事前通知でいけるのだと、信頼できる筋から言われたと言うのです。

・・・・う~ん

登記済証を他人に預ける ≒ 担保に差し入れる

または

登記済証を他人に預ける ≧ その不動産を譲った(売った、あげた)

という、社会通念はないでしょうか?

とするならば、その預けた人間がその差し入れた登記済証の存在を消したように、勝手にその不動産登記の権利を処分するのは不当な事由そのものなのにならないでしょうか?

悪いことが安易に思い浮かんで、安易に実行できる運用になってませんか?

条文の意味の拡大解釈は運用上その便宜に資することが必要になることはあるのかもしれませんが、根本的な法意を見失わないよう、細心の注意は払って欲しいものです。